SLS 租房指南（简体中文）

以下信息在作者撰写这篇租房指南时是准确的。本指南只提供一些基本信息，不能替代具体的法律建议。

租房注意事项：

预算

开始寻找房源之前，你应该先思考一下自己的预算范围，并在确定好租房预算之后按照这个预算来找房源。租房预算应该要考虑到租金、水电网气等公用设施费用、停车费、交通开销、押金、宠物费。爱荷华市及其周边的一些公寓楼会提供游泳池、健身中心、日光浴床等设施，但你或许可以在其他地方以更低的价格找到同样的设施。

房源状况

我们学生法律服务部（SLS）强烈建议租客们在签租房合同前去参观一下要租的那间房源。公寓楼专供参观的模型房源通常会比实际出租的房源状态更好。如果你不能亲自去现场看房，可以要求进行视频参观。

房源位置

爱荷华市市中心的租金往往比离市中心较远的地方（例如Coralville）的租金要高。看房时要考虑一下你的出行选择，比如你怎么去上班、上课等等。

安全性

要注意检查一下门窗上的锁。夜间去看看房源周边环境是不是有足够的照明。

房东的声誉

要了解一下房东和物业管理人员的声誉，尤其是在处理维修请求、押金退还、与租客沟通方面的口碑以及和他们和租客的关系。

租期

签租房合同的时候要注意一下合同上约定的租期。爱荷华市及其周边的租房合同大都不是一年整（365天）的租期。大部分合同的租期是从八月第一周开始，到七月中下旬结束。

租房合同的类型

如果你有室友，很多租房合同都有一个连带责任条款，这意味着你在财务上要对你室友那部分的合同义务负责。你可以考虑考虑个人单独的租房合同是否对你来说是个更好的选择。

寻找房源的渠道

租房合同

租房合同有法律约束力，一旦签订就很难提前终止。签合同之前要考虑以下事项：

合同签署过程中的一些危险信号

租房合同里的违法条款

以下是一些在租房合同里常见的违法条款。爱荷华州的法律还规定了一些其他的、比较少见的违法条款。我们学生法律服务部提供免费的租房合同审阅服务，可以帮你找出租房合同的里的违法条款。

超额押金 – 房东可收取的押金不能超过两个月的租金。
自动收取地毯清洁费用 – 无论地毯的实际损坏程度，有些租房合同会要求租客在租期结束之后自动支付一笔地毯清洁费。即使你已经在合同上签了字，即使房东在你入住之前雇佣了专业的地毯清洁，这样的条款也是违法且不可执行的。
迟交租金的附加费 – 在租客没有按时交房租的情况下，爱荷华州的法律规定了房东能收取的附加费的额度。如果租金不超过700美元/月，迟交租金的附加费不能超过12美元/天，总额不能超过60美元/月；如果租金高于700美金/月，迟交租金的附加费不能超过20美元/天，总额不能超过100美元/月。
合同违约金 – 在租客违约的情况下，房东不可以随意评定违约金的数额并收取费用。房东必须证明租客的违约行为对房屋造成了具体的损害。如果你的房东试图执行租房合同里的违法条款，请联系学生法律服务部或者其他律师。

在你签好租房合同之后，你要提前为入住的那天做一些准备。

安排好水电网气等公用设施

你的租房合同会告诉你哪些公用设施是租客的责任。你应该在搬家之前至少提前两周联系公用设施的公司，设置好账户。

爱荷华市及其周边的公用设施提供商：

爱荷华市及其周边的网络服务提供商：

买好租客保险

学生法律服务部建议所有的租客都买好租客保险。房东们通常都有财产保险，但是房东的财产保险往往不保障租客的个人财产。如果你的财产被偷，或者在火灾、洪水等意外中遭受经济损失，租客保险可以为你提供保障。如果你对房东或者邻居的财产造成了损害，租客保险也可以为你提供资金保障。

租客保险价格实惠。汽车保险公司通常也出售租客保险。或许你还可以在你父母的房屋保险单里加上你的租客保险。

写一份室友协议

合租时很重要的一件事情是要弄清楚室友之间对彼此在生活上、财务上的期待。考虑写一份室友协议。室友协议可以包括每个人将支付多少租金和水电网气费、如何支付这些款项、如何打扫卫生以及出租屋内的访客规则。室友协议可以帮助预防室友纠纷或者解决室友纠纷。

下载这份室友协议样本

入住出租屋时，请注意以下几点来保护你的权益。

入住当天，如果你发现房屋并没有被准备好或者没有达到预期条件，你应该马上通知你的房东并联系学生法律服务部。你或许可以终止这份已签订的租房合同，但前提是你的行动必须满足一些时间要求并且遵循适当的程序。
在把你的物品搬进新家之前，你应该检查整个房屋的状态并做好记录，包括房屋的清洁程度、房屋内既有的损坏情况和外观缺陷。
填写入住检查清单，并尽快提供一份填写好的入住检查清单副本给房东。如果房东没有给你提供入住检查清单，你可以用这个模版。你的房东不一定会把你提交的清单保存好，所以你自己也要保存一份作为记录。
拍照、拍视频记录下你入住时的房屋状态，注意在照片和视频中保留你拍摄时的时间戳。将照片和视频保存在多个设备上，并分享给你的室友（们）。

注意：入住检查清单和你入住时拍的照片、视频不是用来提交维修请求的。这些材料可能对你退租之后潜在的押金纠纷有帮助。

与房东沟通

学生法律服务部建议用书面形式和房东进行沟通。如果一定要和房东通话或者当面沟通，你应该在沟通结束之后给房东发一封邮件，总结之前沟通的内容和达成的任何协议。在退租并收到房东退还给你的押金之前，要将你和房东之间往来的电子邮件、手机短信、语音信箱留言、信件保存好。

租客的义务

作为租客，你需要按照租房合同支付房租。你有保持住处清洁、安全并合理使用各类设施的法律义务。你和你的客人们都不可以损坏房屋或打扰邻居。

你应该仔细阅读你的租房合同，了解你的责任义务。一些常见的租房合同条款包括：
对过夜访客的限制
如果租客要长时间离开出租房屋，租客需要通知房东
是租客还是房东负责草坪护理和铲雪
冬季室内的最低温度要求。千万不要在冬天完全关闭暖气。爱荷华的冬天很冷，如果管道结冰，房屋会受到重大的损害。
停车相关的规定

房屋的维护和维修

用书面形式告知房东所有必要的维修，同时自己保存一份维修请求的副本。如果你的房东使用在线维修请求表格，你应该在提交在线请求之前截图保存你的维修请求记录。如果你没有得到房东的回应或者问题没有得到解决，你应该再次联系房东去跟进问题的处理（你可能需要提交另一份维修请求）。

注意：即使你在入住检查清单上注明了需要维修的地方，你仍然需要给房东提交一份维修请求。

房东有维护房屋并将其保持在安全、可居住状态的法律义务。如果你收到了跟维修、维护有关的账单，有可能你并不需要支付这笔费用。

即使你的房东没有尽到维修维护的义务，如果你不交房租，房东也可以开始走驱逐流程。在一些特定情形下，如果房东没有尽到维修义务，你或许可以因此而提前终止租房合同，但你必须要遵循适当的法律程序。在支付维修费或提前终止租房合同之前，请联系我们学生法律服务部或其他律师。

如果你认为你所居住的出租屋存在安全问题，你应该联系房东、学生法律服务部或其他律师以及你所在城市的房屋检查员。

暖气/自来水/热水

根据爱荷华州的法律，房东必须提供三项基本服务：暖气、自来水和热水。如果你的房东没有提供其中任何一项，你应该立刻联系你的房东、学生法律服务部或其他律师以及你所在城市的房屋检查员。可能的补救方法包括临时住房和降租。

房东进入出租屋的权限

房东有权进入出租屋进行市政要求的房屋检查，进行维修或改建，以及向房屋的潜在租客或买家进行展示。除非是紧急情况，否则你的房东必须至少提前24小时告诉你他们打算进入你家。房东只能在合理的时间段内进入，租客可以在合理的情况下拒绝让房东进入。例如，如果房东想在早上五点进你家或者想每天都去你家，那你的拒绝很可能是合理的。

如果你对房东进入出租屋的权限有疑问，请联系我们学生法律服务部或其他律师。

合理便利和对障碍者的歧视

根据联邦和州的法律，房东必须为障碍者租客提供合理便利，以便障碍者也可以充分使用出租房屋。合理便利可能包括修改租房合同里的一些规则、修改房东和租客的责任义务。租客需要向房东提交申请合理便利的请求和一些支持性的材料。不是所有的合理便利请求都必须得到批准。对障碍者的歧视表现在房东非法拒绝向障碍者提供合理便利。

爱荷华市及其周边的很多租房合同都禁止养宠物。根据联邦和州的法律，障碍者的服务型动物和协助型动物（情感支持型动物）不是宠物。房东不能为服务型、协助型动物收取宠物费、宠物租金或宠物押金，但租客要对服务型、协助型动物对房屋造成的损害负责。

如果你需要你的房东为你提供合理便利，或者如果你认为你的房东歧视你，请联系我们学生法律服务部获取相关材料并讨论相关流程。

租房合同具有法律约束力，一旦签订就很难提前终止。然而，租客和房东双方都有权在某些特定情形下主张提前终止租房合同。

主张提前终止租房合同要满足特定的时间要求和通知要求。不遵循适当的程序可能会带来严重的财务后果。每个人的情况都不一样，能否提前终止合同需要具体问题具体分析。如果你在考虑提前终止合同，或者如果你正面临被房东驱逐的风险，学生法律服务部强烈建议你尽快与我们或者其他律师取得联系。

终止租房合同的理由

房东未能交付房屋 – 房东必须根据租房合同和法律要求在租期开始时交付出租房屋。如果房东没能这么做，你可能有权终止合同。
房东违反租房合同 – 如果房东严重违反了租房合同，你必须要将房东的违约告知房东，并给房东解决问题的机会。如果房东没能解决问题，你可能有权终止合同。
房东未能履行维护维修的义务 – 根据爱荷华州的法律，房东有义务维护出租房屋及公共空间，使其满足法定的最低要求。如果房东未能履行这项义务并导致出租房屋严重影响租客的健康和安全，你必须提醒房东他们的失职，并给他们解决问题的机会。如果房东没能解决问题，你可能有权终止合同。
房东非法进入出租屋 – 这项理由与房东进入出租屋的权限直接相关。如果你的房东非法进入了、合法但不合理地进入了或者多次无理要求进入你租住的家，你可能有权终止合同。
非法驱逐、拒之门外或减少服务 – 如果你的房东将你从出租屋赶走、将你拒之门外或减少对你提供基本的服务，你可能有权终止合同。
火灾或其他意外损害 – 如果出租房屋因为火灾或其他灾害而遭受严重的损坏或毁坏，你可能有权终止合同。

注意：如果房东不同意你提前终止租房合同，房东可以视为你放弃了你租的房屋。请参考下面放弃出租房屋的部分。

租客的其他选择

如果你不想继续住下去，但所处的情形又不符合上述任何一项，你可能有以下选择：

解约协议 – 解约协议是一个表示租客和房东都同意终止租房合同的协议。根据爱荷华州的法律，租客没有自动获得解约协议的权利。租客和房东必须就解约协议的条款达成一致。房东常常会要求租客支付一定的解约费。如果双方无法通过协商达成一致，租客仍然必须履行租房合同里的义务。

转租协议 – 转租协议是一个表示新租客取代原租客并承担租客责任的协议。原租客并不会从租房合同中被移除。如果新租客没履行包括交租金在内的合同义务，原租客仍要承担租房合同下的责任。另外，一些房东可能会收取转租费。

放弃出租房屋 – 在租期内，如果租客没有正当法律依据、没有解约或转租协议却自行搬离出租屋，这将被视为租客放弃出租房屋。放弃出租房屋之后的租客仍须继续支付租金。如果你不付房租，房东可以不退你的押金、起诉你或者将你的债务移交给讨债公司。但房东也有义务减轻其自身的损失。换句话说，房东必须去找一个新租客来代替你。如果房东找到了新租客，那房东只能找你索赔新租客入住之前房东所遭受的损失。

驱逐的依据

驱逐是个法律程序：法官用驱逐令将租客从出租屋驱逐。你有权出席你的驱逐听证会并向法官解释你的境遇与立场。爱荷华州不认可自助驱逐，这意味着房东不可以简单通过换锁或丢掉你的物品驱逐你。在你被驱逐令驱逐后，如果没有新租客签下你原来的出租屋，房东仍然可以找你收房租。

租客拖欠房租 – 如果你没有按时交房租，你的房东必须在走驱逐程序之前给你一个拖欠房租的通知并给你补交房租的机会。
租客违反租房合同 – 如果你不遵守租房合同，比如你在禁烟的房屋里抽了烟，你的房东必须在走驱逐程序之前给你通知并让你有机会改正你的行为来遵守合同条款。
明确且当前的危险 – 如果你有一些特定的行为，包括攻击行为、非法持有武器或非法持有管制药物，那么你的房东可以开始走驱逐流程。

搬离出租屋的时候可能一阵忙乱，但在搬离和退租的过程中你应该采取以下几个步骤来保护自己的权利。

用书面形式向你的房东提供一个邮寄地址用于押金退还，并将你们的书面沟通存档一份作为记录。注意：这个邮寄地址不一定非得是你的住址，你可以留你的朋友或家人的地址。
彻底地清洁你的出租屋。
填写一份搬出检查清单，记录租期结束时房屋的状态。将填好的清单交给房东，同时自己保留一份副本作为记录。
- 出租屋状态检查清单
用照片和视频记录房屋的状态，并在照片和视频上保留拍摄的时间戳。一个一镜到底的视频要比多个短视频效果更好。
要求跟房东一起对出租屋做个退租前的检查。确保你跟你的房东都在场，并用视频记录下来。
将钥匙退还给房东。

押金

如果你没有在租期结束后的一年之内给你的房东提供邮寄地址，你的房东有权保留你的全部押金。

如果你给房东提供了邮寄地址，房东必须在租期结束后的30天内退还你的押金。

你的房东可以出于以下原因从你的押金里扣款：

拖欠的租金和费用；
将房屋恢复到你入住时的状态所花费的清洁、维修费用，但居住产生的正常磨损和使用痕迹不算；以及
租期结束之后因为租客没有按时搬离而产生的费用。

如果要从你的押金里扣款，你的房东必须详细列出各项扣款原因及其所对应的扣款数额。

如果房东没有在租期结束后的30天内寄给你押金或者扣款清单，那么房东就再也无权保留你的押金。但在这种情况下，房东仍然可以单独起诉你让你支付拖欠的租金、清洁费和维修费等。

在押金纠纷中，房东必须证明从押金中扣款的原因。如果房东故意非法扣除押金，法官可能会让房东向租客支付最多两个月的租金作为惩罚性赔偿。